房地產(chǎn)稅是當(dāng)前全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。在房?jī)r(jià)不斷攀高嚴(yán)重透支居民消費(fèi)能力，地方債不斷高企有可能形成灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)等諸多負(fù)面因素的情況下，總體上歸屬于地方的房地產(chǎn)稅的立法顯得愈加重要和緊迫。但是，社會(huì)各界也對(duì)房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)引起稅負(fù)的加重、是否會(huì)操之過(guò)急導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格雪崩繼而造成地方債崩盤(pán)最終引發(fā)金融危機(jī)充滿疑慮。既得利益群體則利用這一疑慮情緒來(lái)懷葛房地產(chǎn)稅立法。相關(guān)決策看來(lái)也因此處于一種進(jìn)退維谷的兩難境地。要突破此種困局，必須審時(shí)度勢(shì)，避免踏入誤區(qū)，快慢有度統(tǒng)分結(jié)合地推進(jìn)房地產(chǎn)稅。

　　一、房地產(chǎn)稅立法首先要在認(rèn)識(shí)上避免誤區(qū)

　　財(cái)稅體制改革是當(dāng)前我國(guó)改革進(jìn)程中最為重要的突破口，房地產(chǎn)稅則是重中之重。但茲事體大且當(dāng)局者迷，在當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程中有多種似是而非的論調(diào)，有可能導(dǎo)致公眾對(duì)房地產(chǎn)稅立法的認(rèn)知進(jìn)入誤區(qū)，應(yīng)當(dāng)予以批駁。

　　一是房地產(chǎn)稅不符合國(guó)情論。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，在西方國(guó)家通行的房地產(chǎn)稅不適應(yīng)于當(dāng)前中國(guó)國(guó)情。其理由是我國(guó)作為社會(huì)主義國(guó)家，城市居民并不擁有土地所有權(quán)，另外居民在取得房地產(chǎn)時(shí)，已經(jīng)繳納過(guò)地租，因而不能作為征稅對(duì)象。另一個(gè)民粹性的理由是我國(guó)老百姓稅負(fù)已經(jīng)很高了，再行增加房地產(chǎn)稅這樣的直接稅種，會(huì)極大增加老百姓負(fù)擔(dān)。實(shí)際上，這兩種理由均不能成立。首先，根據(jù)稅收之性質(zhì)，所有權(quán)和使用權(quán)均可納入征稅對(duì)象，不存在使用權(quán)就不能納稅的理論障礙;其次，《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，且根據(jù)溫州的案例，我國(guó)土地使用年限到期后仍可續(xù)期，僅僅繳納手續(xù)費(fèi)即可。也就是說(shuō)，大概率的情況是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)與所有權(quán)并無(wú)太大的差異。最后，支付取得土地使用權(quán)所的對(duì)價(jià)，與所要繳納房地產(chǎn)稅毫無(wú)關(guān)聯(lián)。最后，房地產(chǎn)稅通過(guò)合理的起征點(diǎn)設(shè)置和必要的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，完全可以避免增加普通民眾的稅收負(fù)擔(dān)，乃至最終降低普通民眾的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，是有利于人民群眾而不是有損于人民群眾。

　　二是房地產(chǎn)稅征收新老劃斷論和無(wú)用論。隨著舉國(guó)上下對(duì)房地產(chǎn)稅重要性的認(rèn)知不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)稅的爭(zhēng)議也逐漸從要不要征變成何時(shí)征收，怎么征收?鑒于我國(guó)改革歷程中，經(jīng)常用新老劃斷來(lái)減少改革的阻力，用時(shí)間消磨改革的對(duì)象。一些人士因此主張，為了避免大的波動(dòng)，房地產(chǎn)稅立法應(yīng)當(dāng)采取新老劃斷的方式。那些有一定的思想認(rèn)識(shí)，又房子比較多的人士也紛紛贊同這一辦法，看起來(lái)的確減少了阻力。而后上海和重慶做了新老劃斷的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。實(shí)際結(jié)果表明，以新老劃斷的方式來(lái)征收房產(chǎn)稅既沒(méi)有有效控制房?jī)r(jià)，也沒(méi)有對(duì)地方財(cái)政狀況有大的作用。許多人又因此把新老劃斷這一至關(guān)重要的環(huán)節(jié)略去不提，主張房地產(chǎn)稅無(wú)用論，這是對(duì)房地產(chǎn)稅極大的誤導(dǎo)。新老劃斷論之所以在房地產(chǎn)稅領(lǐng)域失效，是因?yàn)?，房地產(chǎn)稅賴(lài)以發(fā)揮功能的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)就是要把多占的“老房”逼進(jìn)市場(chǎng)交易，增加市場(chǎng)供給，進(jìn)而通過(guò)供需的變化時(shí)房?jī)r(jià)得以調(diào)整。由其是在上海這種二手房為主的城市，房地產(chǎn)稅調(diào)控老房的功能更加重要。新老劃斷無(wú)異于閹割了房地產(chǎn)稅，使得房地產(chǎn)稅有其名而無(wú)其實(shí)，房地產(chǎn)稅立法要避免這樣的誤區(qū)。

　　二、快慢有度地推進(jìn)房地產(chǎn)稅

　　早在2015年，房地產(chǎn)就已經(jīng)納入全國(guó)人大立法規(guī)劃，2012年開(kāi)始，我國(guó)就已經(jīng)積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前這些房地產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)工作也幾乎已經(jīng)大功告成。然而時(shí)至2018年，房地產(chǎn)稅立法仍然沒(méi)有出臺(tái)。房地產(chǎn)稅慎重立法是正確的選擇，因?yàn)樗拇_牽涉多方面利益調(diào)整，處理不當(dāng)也可能誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是房地產(chǎn)稅的靴子遲遲不落地，也會(huì)使多方面的制度改革難以理順。譬如，控制房?jī)r(jià)只能采用行政手段，缺乏有效的長(zhǎng)效機(jī)制。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施則因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的缺失對(duì)工商資本下鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)用地只能采取進(jìn)行一刀切的嚴(yán)格限制，鄉(xiāng)村發(fā)展事倍功半。地產(chǎn)財(cái)政則缺乏常規(guī)的可持續(xù)性收入，土地財(cái)政則不可持續(xù)，地方債這樣的灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)越滾越大。此外，房地產(chǎn)稅的不確定狀態(tài)，也使得市場(chǎng)主體缺乏穩(wěn)定的預(yù)期，難以作出有效決策，總處于持幣觀望狀態(tài)，這也是民間投資下跌的重要原因之一。因此，應(yīng)當(dāng)盡快地確立房地產(chǎn)稅總體框架，明確征收房地產(chǎn)稅的時(shí)間、目標(biāo)和整體架構(gòu)，穩(wěn)定市場(chǎng)主體的預(yù)期，為其他方面的制度改革提供有效的政策工具，為提供防范灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)終極解決路徑做好準(zhǔn)備，以期實(shí)現(xiàn)改革的系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性。這是房地產(chǎn)稅立法為什么在整體上要快的原因。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅落地后的推進(jìn)又要慢。這個(gè)推進(jìn)的慢是指房地產(chǎn)稅征收對(duì)象的覆蓋面要從小往大逐步覆蓋，即房地產(chǎn)稅起征點(diǎn)必須由高往低緩慢推進(jìn)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，房地產(chǎn)稅立法可以將房地產(chǎn)稅的起征點(diǎn)即豁免范圍的確定授權(quán)給國(guó)務(wù)院，且房地產(chǎn)稅剛出臺(tái)時(shí)的起征點(diǎn)一定要高，即豁免范圍一定要大。而后，根據(jù)實(shí)踐效果和市場(chǎng)承受能力，由國(guó)務(wù)院確定逐步收緊房地產(chǎn)稅起征點(diǎn)的時(shí)間和幅度。這樣處理的好處，即給了市場(chǎng)以較為明確的預(yù)期，又能夠較為靈活地根據(jù)市場(chǎng)承受能力斟酌房地產(chǎn)稅的范圍和幅度，避免造成對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生較大的沖擊，有效避免觸發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。更為重要的是，將房地產(chǎn)稅由由高往低緩慢推進(jìn)能夠防范既得利益群體蓄意過(guò)渡執(zhí)行的軟對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。反對(duì)房地產(chǎn)稅的既得利益群體在不能直接對(duì)抗房地產(chǎn)稅的推進(jìn)進(jìn)程的情況下，一種可能的對(duì)抗方式是，以極端方式推進(jìn)房地產(chǎn)稅，不給予或少給予豁免空間，將起征點(diǎn)放得很低，把只擁有一套房或較少房子的居民全部納入征稅對(duì)象，繼而引發(fā)大多數(shù)民眾的反感，挑起反對(duì)輿論，最終迫使決策層廢止房地產(chǎn)稅。對(duì)此必須予以警惕。

　　三、統(tǒng)分結(jié)合地推進(jìn)房地產(chǎn)稅

　　黨的十九大報(bào)告指出，我國(guó)社會(huì)的主要矛盾為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。十九大報(bào)告還指出，區(qū)域均衡發(fā)展戰(zhàn)略是建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的重要內(nèi)容之一。我國(guó)地域遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將產(chǎn)生比較顯著的影響，同時(shí)，稅率、起征點(diǎn)的不同則會(huì)產(chǎn)生不同的效果。因此，十九大確定的戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)都決定了房地產(chǎn)稅的起征點(diǎn)和稅率不宜全國(guó)一刀切，房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)由中央和地方統(tǒng)分結(jié)合的方式來(lái)推進(jìn)。

　　具體來(lái)講，當(dāng)由國(guó)務(wù)院先行確定最低起征點(diǎn)和最高豁免額，再由地方政府在中央確定的自由裁量范圍內(nèi)自主確定該地方的房地產(chǎn)稅起征點(diǎn)。房地產(chǎn)的稅率可以由地方政府自主確立，國(guó)務(wù)院也可斟酌是否設(shè)立稅率的上下限。舉例假設(shè)，國(guó)務(wù)院可以統(tǒng)一確定，在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)低于3套房或人均150平米標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)持有人均不予以征收房地產(chǎn)稅，對(duì)高于8套房或人均500平米以上的房地產(chǎn)持有人必須予以征收房地產(chǎn)稅。地方政府在國(guó)務(wù)院確定的范圍內(nèi)自主確定征收房地產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，基于有些房地產(chǎn)持有人房地產(chǎn)遍布全國(guó)各地，在起征點(diǎn)比較高的情況下，根據(jù)房產(chǎn)是用來(lái)住的的原則，對(duì)持有人的日常居住地、戶籍所在地、納稅所在地優(yōu)先豁免。在征稅系統(tǒng)日益完善的情況下，地區(qū)之間征稅協(xié)調(diào)并非難題。

　　按上述方式統(tǒng)分結(jié)合地推進(jìn)房地產(chǎn)稅，一方面能夠使各地能夠根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支情況、地方負(fù)債情況來(lái)確定本轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)稅的覆蓋范圍和征稅尺度;另一方面，上下限的圈定，又有效地壓縮了既得利益群體逃避、對(duì)抗房地產(chǎn)稅的空間。同時(shí)，房地產(chǎn)稅推進(jìn)的快慢有度和統(tǒng)分結(jié)合是有機(jī)統(tǒng)一的。中央政府可以逐漸收緊最高豁免額來(lái)慢慢提升房地產(chǎn)稅覆蓋率。在此收緊過(guò)程中，因?yàn)榈胤綐?biāo)準(zhǔn)不一，就不會(huì)產(chǎn)生大范圍的沖擊作用，為房地產(chǎn)稅的落地提供了試錯(cuò)的緩沖空間和時(shí)間，又使得房地產(chǎn)稅能夠迅速落地實(shí)施，為其他改革提供了有效的基礎(chǔ)制度支撐。